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La seconda casa degli italiani

di Giorgio Lasorte

Quali sono le politiche di acquisto e gestione delle seconde case degli italiani? E’ questo il filo conduttore del lavoro di tesi, che ha ricevuto nei mesi scorsi il Premio Banca Popolare dell’Emilia Romagna, dedicata a questo particolare segmento del mercato immobiliare italiano. Più specificamente sono state considerate le seconde case, in quanto aventi una maggiore peculiarità di beni di investimento rispetto alle abitazioni di residenza. Queste ultime, infatti, possiedono una maggiore utilità in termini di soddisfacimento di esigenze abitative.
L’analisi si è limitata alle sole seconde abitazioni per una scelta soggettiva, anche in seguito allo studio del sottocampione di famiglie con almeno una casa oltre a quella di residenza. Circa il 90% degli individui considerati, infatti, possedeva solo una seconda casa, pertanto la scelta di focalizzarsi su di essi non ha pregiudicato la significatività e la dimensione del sottocampione.


L’obiettivo principale consisteva nell’analizzare le variabili che incidono sulla scelta delle famiglie di utilizzare questi immobili, già presenti nel loro portafoglio, con finalità di investimento. Lo strumento di analisi utilizzato è stato un modello econometrico che ha permesso di valutare gli effetti, in termini di maggiori o minori probabilità di uno specifico utilizzo dell’abitazione, sortiti dalle variabili.
Con riferimento alle modalità di utilizzo dei beni, sono state considerate quattro specificazioni: l’uso per villeggiatura, l’altro uso, l’affitto e il non affitto (queste quattro manifestazioni sono mutuamente esclusive); a tal proposito si è resa necessaria, a monte, una riduzione delle alternative per esigenze di comodità, seguendo criteri di omogeneità. Ad esempio l’uso professionale è stato considerato all’interno dell’affitto, in ragione del fatto che chi utilizza per lavoro l’immobile non deve pagare un canone di locazione, pertanto risparmia sul canone di affitto che avrebbe dovuto versare in caso contrario.
Il quadro di riferimento nel quale ci si è mossi ha previsto, pertanto, due modalità di utilizzo avulse dalla finalità di investimento, in quanto non orientate al lucro (villeggiatura e altro uso), contrapposte alla volontà di ritrarre un flusso di risorse economiche, rappresentate dall’affitto e dal non affitto. In questo caso, infatti, il non affitto è da considerarsi come un esito infruttuoso, determinato dal mercato immobiliare,  della scelta di concedere in locazione il bene.
I principali risultati dell’analisi econometrica sono stati letti confrontando l’esito “non affittato” con le altre opzioni, in primo luogo l’opzione “affitto”. La motivazione risiede nella ricerca dei fattori che concorrono a spiegare un esito non positivo dell’investimento immobiliare per coloro i quali hanno intenzione di ricavare un beneficio economico dalla seconda abitazione.
In base alla specificazione del modello e interpretando il “non affitto” come una scelta di investimento sbagliata, emerge che gli uomini sono meno soggetti a questa “cattiva” alternativa di utilizzo rispetto alle donne, mentre i single, anche se solo marginalmente, lo sono di più rispetto ai coniugati. Il primo risultato potrebbe cogliere indirettamente una maggiore educazione finanziaria degli uomini che non viene rilevata dal livello di istruzione che, in questo senso, non distingue sul tipo di istruzione, soprattutto con riferimento alla laurea e alla specializzazione post-laurea. Un altro elemento determinante per questa destinazione d’uso è il valore al metro quadrato dell’abitazione, che incide nel diminuire questa possibilità. Molto significativa è anche la maggiore probabilità di non mettere a frutto il possesso del bene qualora non lo si sia acquisito per volontà propria. Per quanto riguarda la significatività delle variabili regionali (introdotte nell’analisi per aggiungere una dimensione geografica) questa sembra riflettere più la vocazione specifica delle regioni, come quella turistica che generalmente riduce la probabilità del non affitto a favore di quella della villeggiatura. La non significatività statistica delle variabili temporali indica che non vi è una dinamica specifica di questa destinazione d’uso che, peraltro, sembrerebbe non acuita dalla crisi. Tuttavia il fatto che nel 2010 diminuisca la probabilità dell’utilizzo per villeggiatura e aumenti quella relativa all’altro uso sta ad indicare che, nei limiti tracciati dalla specificazione del modello, la destinazione d’uso risente delle dinamiche di un mercato immobiliare che nel 2010 tocca punti di minimo.