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Immobiliare: segni di ripresa in un mercato che è cambiato

di Barbara Benini

Può sembrare un paradosso, ma la consapevolezza che la crisi economica sia ormai un elemento strutturale e non più fattore contingente e transitorio sta favorendo la ripresa del mercato immobiliare. A patto che il settore, compreso il côté finanziario, corollario necessario per permettere l’accesso al credito, sia capace di offrire soluzioni innovative e creative.
E’ quanto emerge dall’Osservatorio Housing Evolution sulla domanda immobiliare a Milano e provincia elaborata da Makno e da Assimpredil Ance Milano con il cofinanziamento della Camera di commercio del capoluogo lombardo. La ricerca, giunta alla sua quinta edizione, monitora il mercato immobiliare residenziale, interpretando e anticipando indirizzi e tendenze che sottendono all’evolvere della domanda abitativa. «Anche se dalla nostra indagine emerge una sostanziale controtendenza tra l’andamento del settore a Milano rispetto a quanto avviene a livello nazionale, bisogna dire che, in generale, le città anticipano i fenomeni che in prospettiva interesseranno l’intero Paese. Possiamo quindi dire che ciò che oggi osserviamo a Milano nel prossimo futuro sarà realtà diffusa in tutta Italia», dice Lorenzo Bernorio, amministratore delegato di Makno.

E allora vediamola questa domanda immobiliare del futuro: sempre più polarizzata sulle città, prevalentemente rivolta al condominio (59%) e all’acquisto del nuovo (27%), magari ammobiliato e di dimensioni inferiori al passato (tra i 60 e i 79 mq per il 48% del campione) e, specialmente nella metropoli, molto attenta al quartiere di residenza, che deve essere ben servito e sicuro.

«Dopo aver scontato negli anni passati l’illusione che vivere in provincia fosse meglio, la città torna ad essere percepita come un valore. Se ne apprezza meglio l’alta qualità della vita ed è sempre più attrattiva come luogo che offre sia opportunità di lavoro sia occasioni di socialità, oltre che più servizi. Scegliendo poi come spendere nell’investimento immobiliare, si preferisce optare per nuove costruzioni in condominio che offrono una maggiore efficienza in termini di costi, riducendo magari le dimensioni della casa per poter risparmiare un po’. Inoltre a Milano si sta costruendo molto con la sostituzione immobiliare (si abbattono edifici inefficienti e si ricostruisce sulla stessa area, ndr): questo fa sì che il nuovo sia più attrattivo rispetto a costruzioni “datate”, anche perché nella trattativa si gioca anche sugli aspetti finanziari e non solo sul prezzo», continua Bernorio.
La crisi, dicevamo, incentiva l’acquisto della casa: finché era percepita come transitoria si tendeva ad aspettare che terminasse per decidere se comperare o meno, ma ora che è avvertita come strutturale si cerca di capire come gestirla per poter comunque realizzare i propri progetti. In questo contesto la casa resta un elemento sul quale si è disposti ad investire, sia perché in Italia conserva il suo tradizionale valore simbolico, sia perché è considerata un investimento sicuro, a fronte degli investimenti finanziari, percepiti come più rischiosi.

Dalla ricerca emerge che la ripresa del mercato immobiliare locale interessa sia Milano (12,2% di intenzionati ad acquistare casa nei prossimi 2-3 anni contro il 6,1% del 2012) che la provincia dove, nello stesso periodo, si è passati dal 2,6 al 7,6%. Inoltre, tra chi ha deciso di rimandare l’acquisto, prevalentemente per motivazioni di natura economica (il 53% del campione), si registra una quota non residuale di potenziali acquirenti, pari al 12%, che può essere attivata da iniziative finanziarie ad hoc. «Il tema dell’innovazione è molto importante per capire dove andrà il mercato immobiliare, intendendo con ciò sia innovazione di prodotto, con l’offerta si materiali nuovi ma anche di soluzioni originali, come le case ammobiliate, sia in termini si soluzioni finanziarie che favoriscano l’accesso al credito. Una quota significativa di potenziali acquirenti sarebbe infatti interessata a formule come la locazione con patto di futura vendita (45%), la possibilità di ottenere mutui al 100% (37%) e la permuta agevolata (27%)», spiega l’ad di Makno.
In crescita risulta anche la quota di coloro che si dichiarano intenzionati, nel prossimo triennio, ad effettuare interventi di ristrutturazione: dal 6,7% del 2008 si è passati all’attuale 12,1%. Si tratta di interventi, che nelle intenzioni, interesseranno prevalentemente bagno e servizi igienici (26,4%) e serramenti ed infissi (23%), mentre a cambiare i rivestimenti dei pavimenti pensa il 18,8% del campione. Con un potenziale di spesa fino a 20mila euro per il 78% degli intervistati.

Rispetto ai materiali da rivestimento c’è una sostanziale omogeneità rispetto al passato. I materiali preferiti dai potenziali acquirenti per i rivestimenti dei pavimenti della nuova abitazione sono allineati tra Milano e le altre zone, rispecchiando il gusto italiano. In particolare, i rivestimenti preferiti sono piastrelle e cotto in cucina, con una lieve preferenza per il legno nell’area oggetto dell’indagine Makno; piastrelle e legno in soggiorno, seguiti a ruota da marmo e cotto; piastrelle e marmo per i pavimenti del bagno; legno e piastrelle nelle camere da letto.
Cambia anche il valore emozionale che si dà alla propria abitazione, che diventa casa “per tutto e per tutti”, ossia una casa nella quale si investe molto perché tende ad assumere su di sé molteplici valori, luogo della famiglia ma anche di una socialità più allargata e aperta all’esterno. «La casa mi rappresenta, è il luogo della mia intimità, ma anche quello che mi permette di coltivare le relazioni, aperto al mondo di fuori. Insomma, è una casa “multifunzione” che riesce a tenere in equilibrio tutti questi molteplici aspetti e questa ricchezza di significati», continua Bernorio.
Ecco, allora, che il centro della casa diventa la zona giorno (cucina e area soggiorno-living), che prevale come gradimento rispetto alla camera da letto e, in generale, agli altri ambienti, sebbene il bagno continui a mantenere un buon grado di attenzione da parte degli italiani, che lo considerano per eccellenza il luogo deputato alla cura di se stessi.