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Come e perché gli italiani acquistano casa

di Giorgio Lasorte

Il lavoro di tesi – che ha ricevuto il Premio di studio Guido Monzani 2013 della Banca Popolare dell’Emilia Romagna – ha avuto come obiettivo lo studio delle scelte di portafoglio delle famiglie italiane nell’ultimo decennio, con un focus specifico rivolto all’investimento nelle attività reali. In particolar modo si è rivolta l’attenzione alle seconde abitazioni, maggiormente identificabili come beni di investimento rispetto alle case di residenza, tipicamente utilizzate per soddisfare esigenze abitative.
Il lavoro ha utilizzato i dati dell’indagine sulla ricchezza delle famiglie italiane condotta a cadenza biennale da Banca d’Italia (Survey on Household Income and Wealth, ndr). Particolare attenzione è stata dedicata all’ultima rilevazione disponibile, quella del 2010, per valutare gli effetti della crisi del mercato immobiliare.
Nella prima parte del lavoro sono state doverosamente ripercorse le orme dei precedenti studi presenti in letteratura riguardo le scelte di portafoglio delle famiglie, con particolare riferimento alle attività finanziarie. Sì è evidenziato un elevato numero di soggetti che, indipendentemente dalla ricchezza disponibile, non investono sui mercati finanziari, nemmeno in titoli con meno rischio. Per altri soggetti è stata invece riscontrata una scarsa diversificazione degli strumenti finanziari in portafoglio ed una maggiore propensione al rischio all’aumentare del livello di ricchezza.


E’ stato poi trattato un filone più recente di studi con il proposito di spiegare meglio il comportamento delle famiglie, alla luce del disallineamento tra quanto predetto dai modelli econometrici e quanto osservato nella realtà, grazie alle indagini statistiche (surveys). Un limite delle prime teorie sulle scelte di portafoglio riguardava l’assunzione che la ricchezza fosse detenuta solo in forma liquida. Nella realtà risultava invece evidente come gran parte della ricchezza delle famiglie italiane fosse costituita da asset illiquidi, tra i quali la casa di proprietà, che determinavano una componente di rischio non diversificabile.
Fattori di questo tipo (background risks) devono essere quindi considerati nel cercare di spiegare, tramite l’uso di modelli econometrici, le principali evidenze empiriche desunte dalle indagini statistiche.
Nella seconda parte del lavoro sono state effettuate analisi descrittive propedeutiche allo studio, tramite un modello econometrico, delle determinanti dell’investimento in seconde abitazioni. E’ stato quindi considerato l’investimento in seconde abitazioni come un’alternativa a quello in attività finanziarie. I principali risultati delle statistiche descrittive mostrano come coloro i quali non possiedano una seconda casa mostrino un atteggiamento estremamente prudente, investendo soprattutto in strumenti finanziari poco rischiosi, principalmente in depositi bancari e postali.
Chi invece possiede una seconda abitazione mostra un’allocazione di portafoglio maggiormente diversificata, anche se la quota principale è allocata anche in questo caso in strumenti di deposito.
Concentrando l’analisi sulle famiglie che possiedono la seconda casa, si è proceduto andando a studiare le principali destinazioni di utilizzo di questi immobili. Il principale intento era di identificare, in base ai dati disponibili, una connotazione di beni di investimento. E’ opportuno ricordare che le analisi descrittive svolte hanno mostrato una quota significativa di utilizzo delle case per fini di altra natura, come la villeggiatura o la concessione in uso gratuito. I dati relativi alle diverse annate però mostravano un trend calante di questi utilizzi a discapito di un aumento dell’utilizzo del bene con una volontà di investimento (tipicamente attraverso la concessione in affitto).
Con riferimento all’obiettivo principale del presente lavoro, sono state analizzate le famiglie che possiedono una seconda abitazione, andando a valutarne l’utilizzo che ne è stato fatto. A tal fine si è proceduto ad una verifica econometrica sulle determinanti delle decisioni di investimento in seconde abitazioni nel periodo 2002-2010 così da includere la dinamica del mercato immobiliare e la crisi finanziaria 2007-2008. A tal riguardo è stata attuata una distinzione tra scelte finalizzate ad un obiettivo di reddito monetario (affitto) e scelte finalizzate ad altri obiettivi (villeggiatura e altro uso), interpretando la categoria residuale (non affitto) come scelta di investimento sbagliata o “infelice”.
I risultati più interessanti riguardano le determinanti del non affitto. In particolare, i fattori che incidono principalmente sulla mancata profittabilità della scelta di investimento in una seconda abitazione sono il genere (donna) e lo stato civile (single) del capofamiglia, così come un minor valore per metro quadrato dell’abitazione e l’aver ricevuto il bene in dono o in eredità. Contrariamente alle attese a priori, le variabili temporali non risultano statisticamente rilevanti, così che la crisi del comparto immobiliare sembra non aver ancora sortito effetti sull’utilizzo della seconda abitazione all’interno dello schema di riferimento del modello adottato.