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Ristrutturazioni: un mercato potenziale da oltre 50 miliardi

di Simona Storchi

Un mercato potenziale di oltre un milione di case per un valore stimato di oltre 50 miliardi di euro. E’ quello del recupero del patrimonio residenziale, che potrebbe diventare – con oltre 123 milioni di mq di abitazioni vuote da ristrutturare – il volano per la ripresa del settore dell’edilizia.
Già oggi, calcola Scenari Immobiliari nel suo primo Rapporto sul recupero edilizio in Italia –  il 19% delle compravendite, con punte del 25% a Napoli, riguarda case da ristrutturare, con un plusvalore che può raggiungere anche il 35% in alcune zone del Paese.

Il numero di abitazioni da ristrutturare aumenta esponenzialmente se vengono considerate anche le unità immobiliari abitate che avrebbero bisogno di manutenzione straordinaria, per un investimento in termini di ristrutturazione stimato appunto in 50 miliardi di euro.
Rendere l’offerta immobiliare esistente nuovamente appetibile comporta sì un miglioramento della qualità  della vita degli abitanti, dell’impatto ambientale e un sensibile risparmio energetico, ma è anche una forma investimento: una casa più bella e più funzionale vale infatti di più.

Il rapporto, realizzato in collaborazione con Paspartu Italy, calcola il plusvalore ottenibile dalla ristrutturazione prendendo come standard un appartamento di 60 mq (quotato secondo i prezzi rilevati a febbraio 2017) da ristrutturare in un quartiere semicentrale delle principali città italiane, dove il mercato risulta più dinamico, e la stessa tipologia di appartamento nella stessa zona, già ristrutturato e assimilabile al nuovo. Gli interventi edili stimati riguardano la demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature, pavimenti e rivestimenti, opere da imbianchino, opere da idraulico, impianto di riscaldamento, impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell’aria, infissi e fornitura materiali.

1_AndamentoPopolazioneItaliana

Il plusvalore calcolato (cioè l’incremento percentuale del valore di un’abitazione compresi i costi di ristrutturazione) può raggiungere anche il 35% del prezzo dell’immobile in determinate zone. La media dei 104 capoluoghi di provincia italiani, considerati nella loro fascia semicentrale, registra un plusvalore del 10,7% e un guadagno netto di 14 mila euro, considerando un costo di ristrutturazione medio di 31 mila euro e uno sconto del 31%. In questo modo il prezzo medio di un’abitazione da ristrutturare si attesta su 100 mila euro, mentre quello di una ristrutturata registra un valore di 145 mila euro.
Nella top ten dei capoluoghi italiani per il plusvalore ottenuto al termine del processo di ristrutturazione di un immobile si collocano Roma, Venezia, Firenze, Napoli, Bari, Milano, Bologna, Brescia, Catania e Genova, con valori che vanno dal 20% di Roma al 12% circa di Genova.

Per il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, “il recupero del patrimonio residenziale è il futuro dell’edilizia italiana e del mercato immobiliare”. Riqualificare significa anche contribuire al recupero e alla valorizzazione di piccoli e medi centri del Paese: ristrutturare, a partire dalle singole unità immobiliari fino al rifacimento di intere zone residenziali, è infatti uno dei temi centrali dell’attività governativa degli ultimi anni. Gli ultimi tragici eventi che hanno scosso il Centro Italia e qualche anno prima l’Emilia, hanno portato alla luce il tema dell’adeguamento alle norme antisismiche (progetto Casa Italia) di quegli edifici che ne sono sprovvisti.

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E’ in questa ottica che sono state messe a punto a livello governativo diverse azioni: fondi per la riqualificazione delle periferie, la normativa per il contenimento del consumo di suolo adeguatamente revisionata al fine di non penalizzare il settore delle costruzioni, le modifiche al testo unico sull’edilizia e gli incentivi fiscali previsti dalla Legge di Stabilità del 2017. Nello specifico, le domande presentate nel 2016 per lo sfruttamento delle agevolazioni per la ristrutturazione edilizia sono state circa 1,4 milioni mentre quelle per la riqualificazione energetica sono state circa 330 mila per un totale di investimenti di 28,2 miliardi (fonte Cresme – Symbola), il 12,3% in più rispetto all’anno precedente.

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Uno degli strumenti di acquisizione, uso investimento, di immobili da ristrutturare è l’asta giudiziaria. La durata delle procedure può variare tra i 18 e i 24 mesi, per un massimo di 15 anni e una media di 5-6 anni. Nei primi mesi dell’anno, a livello nazionale, si è registrato un aumento del 10% delle aste di immobili residenziali con 33 mila procedure in atto. “Gli immobili pignorati – è scritto nel Rapporto – si stanno riversando nel real estate e il mercato che può derivare dallo smaltimento di questi patrimoni immobiliari costituisce un potenziale interessante”. Secondo Scenari Immobiliari “gli investitori esteri continuano a rappresentare il grosso degli acquirenti e solo ora alcuni servicer si stanno orientando verso prospettive di gestione di questa risorsa”. Attenzione però, avvertono gli analisti, non è sufficiente mettere all’asta un immobile ormai svalutato di oltre la metà del suo valore. Il lotto va rivalutato, sfruttando quel comparto dell’edilizia che ormai apporta circa il 40% degli investimenti nel settore. “Comprare un immobile all’asta non è una garanzia sufficiente per trarre vantaggio da un’eventuale futura trattativa, ma è necessario che venga riqualificato per essere poi ricollocato sul mercato”.

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